(Crédits photo : Unsplash - Sung Shin )
Après des années de convalescence, l'immobilier espagnol connaît une période d'euphorie avec des ventes et des hausses de prix records.
Quatorze ans après l'explosion de la bulle immobilière, le marché espagnol de la pierre traverse une nouvelle période d'euphorie, avec une envolée des ventes et une flambée des prix. De quoi raviver les inquiétudes, même si les experts se veulent rassurants. Oubliée la longue convalescence entamée au lendemain de la crise de 2008: «le marché résidentiel connaît depuis un an une période exceptionnelle» , souligne Sandra Daza, directrice générale de Gesvalt, un cabinet de conseil en immobilier.
Selon des chiffres publiés mercredi par l'Institut national de la statistique (INE), 565.523 logements ont été vendus l'an dernier outre-Pyrénées. Ce chiffre, en hausse de 34,6% par rapport à 2020, est le plus élevé depuis 2007, année ayant précédé la crise. Cet appétit s'est répercuté sur les prix: d'après le Conseil général du notariat, le coût du mètre carré a grimpé de 5,3% en moyenne en 2021, les hausses les plus importantes étant enregistrées aux Baléares (14,2%), en Andalousie (8,1%), aux Canaries (7,9%) et à Madrid (7,1%).
Trou d'air
L'année 2021 «a dépassé les attentes» , confirme Francisco Iñareta, du portail immobilier Idealista, qui insiste sur la «vigueur de la demande» . «Les statistiques montrent que la pandémie a accru l'appétit des Espagnols pour l'accès à la propriété» , ajoute-t-il. Le marché espagnol de la pierre avait déjà connu un début d'embellie à la fin des années 2010, dans un contexte de forte croissance économique. Mais cette dynamique avait été enrayée en 2020 par la crise sanitaire, qui avait mis à l'arrêt les ventes et les chantiers.
Après ce trou d'air accidentel, «le redémarrage de l'activité était prévisible» , juge Pablo Kindelán, directeur associé de Rubica Real Estate. Mais l'embellie de 2021 «va au-delà du simple rattrapage» , ajoute cet expert, qui décrit «un phénomène structurel» . Un avis partagé par Mme Daza, pour qui le marché a bel et bien tourné la page des années 2010. «L'immobilier est devenu une valeur refuge» , explique cette analyste, qui attribue cette embellie aux «faibles taux d'intérêt» bancaires et au «taux d'épargne élevé»
Faillites en cascade, dégringolade des prix, chantiers à l'abandon... L'éclatement en 2008 de la bulle immobilière , après des années de flambée des prix déconnectée de la valeur du marché, avait mis à terre l'économie espagnole, très dépendante du secteur de la construction. Ce schéma pourrait-il se reproduire? Ces derniers jours, plusieurs acteurs économiques ont appelé à la «vigilance» , à l'image de la Banque d'Espagne, pour qui les prix des actifs immobiliers sont actuellement «légèrement supérieurs» à leur niveau d'équilibre. Mais pour les spécialistes du secteur, le risque d'emballement est à ce stade limité. «Il faut rester prudents, mais on est pour l'instant loin d'une surchauffe» , assure Mme Daza. «La situation est très différente de celle de 2008» , renchérit M. Kindelán.
Les leçons de la crise
Les hausses des prix, quoiqu'importantes, sont tout d'abord concentrées sur certains biens, notamment les résidences secondaires, et sont sans commune mesure avec celles des années 2000. « À l'époque, les hausses atteignaient 10 à 12% par an» , soit le double du rythme actuel, rappelle Sandra Daza. Par ailleurs, la hausse de la demande ne s'est pas accompagnée ces derniers mois d'un emballement de la construction. Selon le gouvernement, 105.000 mises en chantier ont été enregistrées en 2021, un chiffre très éloigné des records de l'avant-crise (près de 700.000 en 2002).
Selon les spécialistes du secteur, la principale différence avec les années 2000 concerne cependant les prêts bancaires. «À l'époque, les banques finançaient n'importe quoi. Désormais, ce n'est plus le cas: elles ont tiré les leçons de la crise» , avance Pablo Kindelán. La conséquence aussi d'un renforcement des règles «prudentielles» imposées par la Banque centrale européenne ( BCE ). Les crédits sont élevés, mais «les conditions sont plus strictes» , insiste cet expert, en indiquant ne pas voir de «signes d'une nouvelle bulle» immobilière. Un avis partagé par Pedro Álvarez, analyste chez Caixabank, pour qui le marché va s'assagir en 2022. «Le rythme de croissance» actuel «n'est pas soutenable» sur le long terme, explique cet économiste, qui écarte le risque d'une «spirale inflationniste préoccupante» .
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